Rechtsanwaltskanzlei de Greiff & Partner in Krefeld

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Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage. In Verbindung mit dem Wohnungseigentum hat der Wohnungseigentümer zugleich auch einen Miteigentumsanteil (Bruchteil) an dem Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören nur die zu Wohnzwecke dienenden, vom Gemeinschaftseigentum baulich abgeschlossen Räume und deren Bestandteile, z.B. einem Balkon. Das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecke dienenden Räumlichkeiten, z.B. an einem Ladenlokal wird Teileigentum genannt. Auch das Teileigentum ist mit einem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum verbunden.


Mit dem Wohnungseigentum sind häufig Sondernutzungsrechte verbunden. Damit wird einem Wohnungseigentümer - unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer - die Nutzung von Gemeinschaftseigentum eingeräumt. Durch Sondernutzungsrechte wird häufig die Nutzung von Gartenflächen, auch Dach- und Terrassenflächen geregelt. Ein Sondernutzungsrecht erweitert das Sondereigentum zum alleinigen Gebrauch von Gemeinschaftseigentum.


Der Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kommt besondere Bedeutung zu, z.B., wenn es um die Reparatur von Schäden am Gebäude oder auch um geplante Umbauarbeiten geht.


Neben den Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz kommt der Teilungserklärung oder der Teilungsvereinbarung grundlegende Bedeutung zu. Die Teilungserklärung ist quasi die Geschäftsordnung der Eigentümergemeinschaft, in der das Gemeinschafts- und Sondereigentum und damit verbundene Sondernutzungsrechte geregelt ist. Die Teilungserklärung bestimmt auch, mit welchem Anteil (Bruchteil) das jeweilige Sondereigentümer am Gemeinschaftseigentum verbunden ist. Diese Anteile müssen nicht immer dem Verhältnis von Wohnfläche des Sondereigentums zur Gesamtfläche entsprechen, sondern können auch hiervon abweichen. Die Teilungserklärung kann auch vorsehen, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer entgegen der gesetzlichen Regelung nicht nach Köpfen besteht, sondern sich nach Miteigentumsanteilen bemißt. In diesen Fällen kann sich das Problem der Majorisierung ergeben, wenn ein Miteigentümer die Stimmenmehrheit auf sich vereinigt und gegen den Willen aller übrigen Miteigentümer Entscheidungen durchsetzen kann.

Die Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft werden von einem Hausverwalter wahrgenommen. Dessen Aufgaben und Befugnisse richten sich im wesentlichen nach §§ 27, 28 WEG. Der Hausverwalter kann in seinen Aufgaben durch einen Verwaltungsbeirat unterstützt werden. Fehlt ein Hausverwalter und wird durch die Eigentümergemeinschaft auch kein neuer Verwalter berufen, so kann auf Antrag das Amtsgericht einen Notverwalter bestellen.


In der Regel trifft die Eigentümergemeinschaft ihre Entscheidungen in der Eigentümerversammlung. Die Eigentümerversammlung ist vom Hausverwalter zumindest einmal jährlich einzuberufen. Die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse sind für alle Eigentümer verbindlich und binden auch deren Rechtsnachfolger, z.B. im Falle des Verkaufs einer Eigentumswohnung den neuen Eigentümer. Ist ein Beschluß formell mangelhaft oder materiell rechtswidrig, so ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, den Beschluß innerhalb einer Frist von 1 Monat seit der Beschlußfassung durch eine Klage vor dem Amtsgericht anzufechten. Diese Monatsfrist ist nach § 46 Abs. 1 WEG eine Ausschlußfrist und nicht verlängerbar. Die Frist gilt selbst dann, wenn der Eigentümer an der Versammlung nicht teilgenommen und von dem Beschluß erst später Kenntnis erlangt hat. Im begründeten Einzelfall kann jedoch bei Gericht ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gestellt und hiermit verbunden die Anfechtungsklage erhoben werden. Die Anfechtungsklage ist binnen eines weiteren Monats zu begründen.